На фоне недоступности рыночной ипотеки и сокращения программы льготного кредитования россияне столкнулись с проблемой приобретения жилья в новостройках. Падение спроса сказывается на снижении запусков новых проектов. В Госдуме прошло заседание за круглым столом, где обсудили риски в жилищном строительстве. Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) предложил применение гибких условий рассрочки на покупку квартир, а также меры для формирования возможностей их массового внедрения.
«Рассрочка могла бы частично компенсировать недоступность ипотеки, но пока более распространены недостаточно гибкие условия. При этом застройщикам нужно учитывать инфляцию и наполняемость эскроу-счетов», — отметил Антон Мороз, который выступил в рамках обсуждения в Госдуме.
Согласно аналитике банка Россия, количество договоров кредитного финансирования застройщиков снижается на протяжении трёх месяцев. Одновременно ускорился рост стоимости проектного финансирования. Это произошло из-за существенного снижения покрытия и повышения рыночных ставок по части задолженности застройщиков, не обеспеченной накоплениями на счетах эскроу, особенно по новым проектам.
Антон Мороз считает, что нужна индексация средств на эскроу-счетах на сумму инфляции.
С 2019 года покупатели квартир в новостройках переводят деньги на эскроу-счета в банке. Застройщик получает средства только после сдачи дома. Так граждан защитили от долгостроев. При ипотеке эскроу-счета заполнялись быстро, а при рассрочке платежи идут постепенно. Это не даёт снизить ставку по проектному финансированию, которое застройщики используют для строительства домов.
По данным Минэкономразвития, инфляция на 3 марта составила 10,07% в годовом выражении. Если на средства, хранящиеся на эскроу в банках будет начисляться доходность на сумму инфляции, это поможет сбалансировать схему рассрочки.
Что это значит для семьи из регионов? Журналисты рассчитали кейс. Семья из Новосибирска с доходом 100 тыс. рублей. При покупке в ипотеку 1-комнатной квартиры стоимостью 5 миллионов рублей должна выплачивать ежемесячный платеж в размере 89 988 рублей на протяжении 15 лет с первоначальным взносом 1 005 000 рублей. Для большинства молодых семей это делает невозможным приобретение жилья. По схеме с гибкими условиями рассрочки ежемесячный платёж составит от 14 тысяч рублей на два года с возможностью перевода остатка платежа в ипотеку. Ожидается, что она станет доступнее после изменения ключевой ставки, которое может произойти в горизонте 2027 года.
Наличие собственного жилья повышает вероятность перекредитования молодых новосёлов на условиях семейной ипотеки. В данном кейсе первоначальный взнос был принят за 50% из-за необходимости для девелоперов требовать большие авансы для компенсации рисков. Новые условия совместных программ с банками могли бы снизить эту необходимость.
Гибкие условия рассрочки дают покупателям дополнительное время накопить средства. Как отметил Антон Мороз, от широты внедрения этого инструмента застройщиками сегодня зависит доля покрытия повисшего в воздухе спроса.
